豆乳盒子
肥皂的皂
惜薔薇
來源：合一城市更新、深圳客、深圳城中村資源大全
10月30日《粵港合作框架協議》出爐，南沙粵港澳全面合作示范區正式官宣，南沙憑什么與前海河套并列？斥資千億的國際金融島隱藏著南沙怎樣的野心？熱錢涌入大灣區，南沙樓市、土拍持續火爆的底氣是什么？
11月8日，深圳壹地產攜手大灣區資深房地產專家李俊懷、胡春將帶你揭秘新風口之下大灣區的投資密碼，帶你讀懂南沙！對南沙感興趣的朋友，請速速掃碼報名，名額有限先到先得。
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一邊富可敵國，4410 塊地、2100 個舊改、56萬原住民、64個家族、1380條村、3萬億家底！
一邊瀕臨破產，全市逾 30 家股份合作公司，賬上沒一分錢，反而欠銀行數千萬甚至上億貸款！
日前，被譽為“一套大全，千村資源”的《深圳城中村資源大全》橫空出世，對深圳原住民史無前例地大解密。
作為深圳之“根”，作為1000萬外來建設者衣食住玩最硬核的服務商，作為“宇宙第一舊改”的主宰力量，作為粵港澳大灣區的萬億級資金后盾-----56萬原住民、1380條村，終于浮出水面。
這個萬眾矚目的群體，有哪些苦痛與尊嚴，面臨何種生死大考？為何讓李灝、方苞、李廣鎮一直牽腸掛肚？
0 1
四大謎團曝光：千村3萬億家底大解密
據香港官方統計，從1953年到1979年間，大陸逃港成功者不下70萬人。僅大鵬半島，就相當于解放后30年中沒出生一個人。
“寶安只有三件寶，蒼蠅、蚊子、沙井蠔；十屋九空逃香港，家里只剩老和小?！边@首客家山歌，在上世紀60年代的寶安縣老百姓中廣為傳唱。逃港之風最嚴重時，深圳不少邊防村莊成了“女兒國”、“老幼院”。
然而，深圳在隨后短短四十年就獲得數千倍發展。不少留下來的村民的財富竟飆升了一萬倍！深圳原住民，因此成為中國改革開放40年中最具魔幻的傳奇。
《深圳城中村資源大全》由一號平臺研究中心出品，分福田、羅湖、南山、寶安、龍崗、龍華、光明、鹽田、大鵬、坪山10個分冊，對1017家股份合作公司的10大關鍵資源，如人脈關系、核心班子、土地、舊改、資金、重大項目、未來規劃、對外投資、家族世系、改革試點，逐一調研，一紙囊括。
該套大全破解了四大謎團------
謎團一：有多少原住民，多少股份合作公司？
以上“權威答案”，全錯的離譜！
據《深圳城中村資源大全》一條村一條村地反復統計，共有行政村336個，自然村1044個，原住民總人數約為56萬人，其中股民2
9.85萬，“農轉非”6萬余，新生代20萬（指無股份的娶進的媳婦和所生育的子女等）。此外，始自民國，流散到香港的超過40萬人，在海外人數近100萬人。
截至2020年8月29日，深圳共有股份合作公司1017家，其中社區級公司323家，村民小組級公司694家。
考慮到葵沖、南澳對社區級公司、村民小組級公司實行的整合合并，預計今年底有70余家村民小組級公司撤銷。與此同時，羅湖大望、寶安、南山可能將20多家，一直還保持村民小組身份的村民小組改制。因此，全市股份合作公司將動態保留在960家左右。
謎團二：有多少土地？已確權多少？未確權多少？
土地乃萬物之母。2004年深圳農村城市化完成時，各村幾乎90%的土地都被征走。比如，曾坐擁萬畝良田的福田村，如今占地才剩下區區27萬平方米。
據資源大全統計——
股份合作公司實際使用土地面積為39
3.25平方公里，其中特區內股份公司實際使用的土地面積為4
4.31平方公里，占全市股份公司實際用地總量的1
1.27%；
特區外股份公司實際使用的土地面積為34
8.95平方公里，占全市股份公司實際用地總量的8
8.73%。
因此，300萬平米公里合法外用地如何“洗白”，將考驗各方智慧。此外，在城市化轉地中還存在大量的歷史遺留問題，主要是原關外股份合作公司的土地房產大多數沒有辦理“確權”手續，無法合法有效利用。
據初步統計，某區股份合作公司擁有土地面積868
8.66萬平方米，未確權的778
2.68萬平方米，占8
9.57%；物業面積345
4.83萬平方米，未確權的280
7.53萬平方米，占8
1.26%。
為什么股份合作公司的土地、物業在三資統計時與市場價值天差地遠，原因就是很多土地、物業沒有確權、無法評估。舉個例子，某村一塊地沒確權前估值500萬元，一旦確權5個億都不止。
歷史遺留土地物業，是村民和股份合作公司發展的第一道攔路索。以龍華為例：
一是老舊物業多，高達90%以上未確權。
二是違法建筑?？仨椖慷唷＜w物業?？仨椖坑?6棟（處），占地面積1
4.5萬平方米，建筑面積2
5.6萬平方米。
三是歷史征地遺留問題多。新區成立以來共征收集體土地45萬平方米、房屋26萬平方米，絕多數采取貨幣補償方式；造成公司租金大幅減少的同時，又沒有返還土地資源，削弱了發展基礎。
四是生態控制線影響制約嚴重，導致公司后續發展困難。剩余未征轉的73平方公里集體土地中，31平方公里基本是已建成區，另外42平方公里又處在生態控制線內，發展空間受限。
對全市1000余家股份合作公司的土地做了細致梳理后，《深圳城中村資源大全》發現在4410塊未開發土地中，屬于集體的有3312塊，屬于私人的有850塊，還有248塊屬于多業主。而在集體的3312塊中，未確權662塊，已確權2650塊；多業主的248余塊中，未確權98塊，已確權150塊。
因此，未來30年更新改造仍處高潮。
謎團三：有多少更新項目？進度如何？
深圳城中村用地范圍內建筑面積約
4.5億平方米，占全市總建筑面積的43%。其中，居住建筑面積
2.9億平方米，占全市居住建筑總面積的50%；工業建筑面積
1.4億平方米，占全市產業用房總量的55%，其他建筑面積0.2億平方米。
股份合作公司和原住民財富的主要來源，并非每年幾十萬或幾百萬的租金收入，而是舊改中動輒一戶數千萬、上億的拆賠款（含返還物業）。
資源大全透露目前村里共有2100個改造項目，其中舊改1470個，棚改80個，利益統籌40余個，綜合整治510個，推進順利的不足220，難以推進的1880個。
謎團四：3萬億從何而來？財富差距多大？
官方統計，截止2019年底，全市股份合作公司資產總額在1500億左右。基于歷史遺留問題的原因，這或許是冰山一角。
據民間保守估計，全市集體資產家底不下于
1.5萬億！是官方數據的10倍之多！比如：某村30年來不僅沒賣一塊地，反而逢低吃進10余塊土地，僅一塊“地王”市價就逾20億，但三資清查時該地塊僅計價3000萬人民幣。該公司逾280億市值資產僅被統計為25億。
據悉，在三資清查時，由于土地資源采用歷史作價法、取得成本入賬法，甚至未入賬核算等原因，原特區內社區股份公司的總資產一般“縮水”為市值的5%---10%，原特區外一般為10%---20%。
資源大全發布調研數據-----
深圳原住民總資產按市值計算約3萬億元人民幣，其中集資占
1.5萬億，含土地市值4000億，物業市值7000億，現金約3500億，對外投資約500億；
家庭資產約
1.5萬億元人民幣，其中含土地市值8000億，物業市值5000億，現金約1800億，對外投資約200億。
不過，有的村富可敵國，有的村瀕臨破產。
像懷德市值已逾1000億，每個股民都能分到
2.5億元。大沖舊改后每股年分紅達50余萬。時至今日，大沖舊改還有一戶業主拒不簽字，開發商還給他留有4000多平米的物業，價值5個億！
與此形成極端反差的是，全市逾 30 家股份合作公司幾乎瀕臨破產，賬上沒一分錢，某些公司反而欠了數千萬甚至上億貸款。某村長老淚縱橫，苦不堪言：“咱們公司倒退了30年，還不如改革開放前——至少當時沒有債務！”
0 2
六副藏寶圖，打開深圳城中村四大寶庫
如何打開城中村人脈、土地、資金、項目4大寶庫？靠6張藏寶圖！
第一張是家族圖
資源大全系統梳理了深圳56萬原住民、1400條村中64個大家族的歷史根源、傳承秘笈、財富帝國、宗親關系與風俗文化習慣。讓你走讀各村歷史、風水地理、文化遺產、族譜祠堂，以最柔軟的方式，進入這個隱秘的圈子。
在64個大家族中，最有影響力的11個大家族分別是陳氏、黃氏、曾氏、張氏、文氏、麥氏、鄭氏、蔡氏、鄧氏、潘氏、莊氏，據說這11大家族今天在深圳的后裔多達24萬人，成立了391余條村、近400余家股份合作公司，總資產市值或超萬億。
第二張是人脈圖
萬丈紅塵三杯酒，千秋大業一壺茶。資源大全建立了一個深圳頂級社交場。其中包括：
2030位股份合作公司董事長、總經理
9000余位董事，56萬原住民、100萬海外宗親
一市十區53街道城市更新、集資管理部門及其他政府機構
深圳超1000家銀行支行
3000余家投資機構
1300余家地產公司
2000余家法律稅務評估等專業機構
轄區內60萬家中小微企業
第三張是土地圖
深圳股份合作公司現有確權土地多少？未確權土地多少？已開發土地和未開發土地各有多少？未確權、未開發的癥結在哪里？要避免哪些雷，抓住哪些機會？這可能是深圳1300家地產公司虎視眈眈的機密。
對4410塊未開發土地，資源大全做了細致梳理和獨家研究——
對每塊地面積、權屬、性質、位置、周邊環境、片區規劃一一指明，
還結合股份合作公司的年度總收入、總開支、利潤、每股分紅，
以及主要班子名單、公司核心介紹、村整體規劃、歷史遺留問題、擬開發項目、開發規劃與進度安排、未來規劃、重大項目等核心背景予以分析，
相當于做了一個土地盡職調查與可行性開發報告。
第四張是更新圖
為什么一個更新長達8-15年？為什么30%的更新項目會爛掉？為什么40%的更新項目會幾易其主？為什么會有70%的外來開發商水土不服？
資源大全對2100個改造項目，做了次全身體檢——
包括股份合作公司的家族文化、權力結構、村民股民人數、三會治理模式、土地物業狀況、經濟收入、開支分紅，到項目基本條件、歷史背景、遺留問題、片區開發與商業布局，以及開發商品牌、實力、風格等等。
第五張是財富圖
資源大全對每家股份合作公司的對外投資項目、未來投資規劃、投資風險偏好、潛在合作項目細梳慢理，對銀行、投資機構是一份寶貴的指南。
第六張是改革圖：分享200個成功案例
0 3
四大挑戰倒逼改革，1000村長如何駕駛萬億級“航母”？
今天，56萬原住民、1380條村，有哪些苦痛與尊嚴，面臨何種生死大考？
一、股份合作公司能存在多久？
10年前，有些專家判斷深圳股份合作公司最多還會存活8-10年，認為這種經濟組織乃“百足之蟲，死而未僵”。最近，某大牌學者掐指一算，說頂多還存在10-20年！
《深圳城中村資源大全》首席研究員陳宏認為：紅旗至少還會打50年。陳宏專注研究城中村13年，完成了300余項課題，走訪了500余條村。
二、最嚴峻的挑戰在哪？
1）1000村民主宰
1.5萬億財富
寧治千軍，不治一村。村長是中國最高難，也是最高危的職業。
現實中，深圳股份合作公司的萬億資產是由1000余名昔日的“村民”（今天的董事長，或者董事長加總經理）主宰的。這個高中生學歷達70%、習慣封閉的群體，如何駕駛幾十億、幾百億的財富航母？
調查發現，全市1000家股份合作公司的9000余名“三會”人員中，普遍學歷不高，某區大專及以上文化程度的僅占5%，高中文化程度占25%，初中及小學文化的占70%。
某專家評估，股份合作公司萬億資產最近5年因經營投資不善，跑、冒、漏嚴重，相當于“蒸發了28%”，估計達4000億。
一個開天眼，洞見未來，有領袖能力，具企業家精神的村長至少價值5棟樓！比如懷德的董事長！
40年來，懷德通過與其他土地所有者合作等方式取得土地600多畝，目前還有100多萬平方米的待開發用地，現有可開發土地估值已從前幾年的20億元變為300多億元以上。如果沒有潘燦森絕不賣地的遠見，抵制并說服股民不要吃光用盡的超強領導力，不拘于一城一池的大格局，懷德豈有今天的千億奇跡？！
2）20萬新生代、6萬“農轉非”挑戰公司治理體系
20萬新生代村民和合作股股東的比例接近1:1，如不能推動股權改革，恐成為公司穩定與發展的定時炸彈。
6萬原村籍的“農轉非”討要股份，一著不慎，也會萬劫不復。
此外，公司人才斷層，如何“換血”、“輸血”勢必是一大考驗。而從“子弟兵”到“兄弟連”，再到全球延攬賢才，只有走出這三步棋才能抵抗和戰勝股份合作公司的“組織黑洞”。
3）物業租賃一統天下，萬億資產僵臥如何殺出一條血路
萬億資產如何殺出一條血路？從深圳10個區來看，每個區至少有2-3家股份公司正以前所未有的玩法，加速轉型升級。
但大霧當道，也有一些探路者迷失了。某村收購一家國有基金公司，不到一年5000萬元打了水漂；但摔倒一次，豈能成為一躺了事的理由？交了學費，更要堅定信念大步向前。這是一次無法回避但最終開天辟地的新長征！
4）政企社企不分，吞噬公司15%--30%年收入
0 4
未來10年，紅旗到底該怎么打？
數年前，蓮塘村86歲的老書記萬仲英，嘶啞著說：“中國改革開放應該要給深圳56萬原住民立一塊碑??！當年，哪一條路不是冒著殺頭、撤職、蹲大獄的生死危險殺出來的？”
假使沒有原住民，深圳又將怎樣？------
1、將沒有數千年的歷史文化，無根可依。
2、40年來，幾百萬--1000萬外來建設者在哪吃在哪住在哪玩在哪娛樂？是誰提供？
3、是誰把自己的祖墳、祠堂、河流、魚塘、稻田都貢獻出來，推動深圳高速發展？
4、是誰在默默保障數百萬底層的穩定有序運行？
5、建設粵港澳大灣區，能少的了海內外150余萬深圳原住民宗親和數萬億財富支持？
這個無厘頭的假設，或許正折射了原住民的主動犧牲、巨大貢獻與特殊價值。
歷經30年的高歌猛進，深圳城中村告別了淘金時代，步入了粵港澳大灣區時代。當下遇到的困難是，地沒了，錢多了，人心散了，隊伍不好帶了。未來10年，紅旗到底怎么打？
一個總方向：
1）三化至上。以法制化、市場化、公司化為改革總體方向，逐步建立具有深圳特色、符合股份合作公司實際的現代企業制度。
2）發展為綱。充分意識股份合作公司的復雜性、多樣性、特殊性，不搞一刀切，用發展解決現實問題。
3）現實為本。不要好高騖遠一蹴而就；不要拿國企、外企、優秀的現代企業對比；不搞書生治村、專家治村、政府治村。必須回歸村長治村、法制治村、市場治村、公司治村。
三條路線保障：
1）永遠跟黨走：毛主席叫我革命我革命，鄧爺爺叫我賺錢我賺錢。
2）永遠跟深圳走：綁定深圳，一手抓土地物業，一手抓財富管理，這個基本路線要管50年。
3）永遠跟血脈走：一支同心同德、同行同力的子弟兵，才扛的起血脈傳承、基業永固的大旗。
行文結束之際，突然想起李灝老書記數年前接受采訪時，再三強調的一句叮囑、三個遺憾：
一句叮囑是：“原住民不開放，等于沒解放！打破股權封閉，子孫后代才能脫掉枷鎖走向世界！”
三個遺憾是：
“用二三十億的資本，幾百個農村股份企業入股，請原中國人民銀行行長周小川做行長，讓南嶺村張育彪牽頭，打造原住民的招商銀行。但張育彪給我寫了一封信說搞不了，最后沒做成。”
“我還想做一個城中村投資公司，就想坂田董事長劉日新當那個組長，搞得像深投控一樣?！?/p>
“還搞一個類似萬科這樣的房地產的公司，我想找下沙的黃英超來帶領它，從事城中村開發，慢慢把一批人培養起來?！?/p>
打造城中村版的萬科、招商銀行、深投控，因缺乏遠見而錯失----你永遠也賺不到超過你認知之外的錢！
但老書記的這一句叮囑、三個遺憾，如醒世警鐘敲擊著56萬原住民的心弦，指引著股份合作公司下一個10年的紅旗到底該怎么打！
我們堅信：56萬原住民、1017條村，有著無限的可能性！
站到山頂看世界，必能從千丘萬壑中找到突圍之路！
【深圳熱盤系列】
2020，買房看這些就夠了
@光明熱盤
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@南山熱盤
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@龍華熱盤
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@寶安熱盤
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@福田熱盤
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@羅湖熱盤
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@龍崗熱盤
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@坪山熱盤
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@大鵬熱盤
@臨深熱盤
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